Będąc właścicielem nieruchomości albo planując jej zakup z pewnością jesteś świadomy różnorodnych czynników i parametrów wpływających na ogólną wartość i funkcję danej nieruchomości. A to uzbrojenie w niezbędne media – urządzenia doprowadzające i odprowadzające wodę, ścieki, prąd, ciepło, gaz, internet, a to położenie, poziom okolicznego hałasu, bliskość i jakość infrastruktury, w tym rodzaj dojazdu do nieruchomości.

Obecnie polskie prawo jednoznacznie przesądza, że przy tworzeniu nowych nieruchomości w wyniku podziałów właścicielskich czy między współwłaścicielami znoszącymi współwłasność, niemożliwym jest dokonanie podziału w taki sposób, żeby mające powstać nieruchomości nie miały dostępu do drogi publicznej. Szczególnie zwracam uwagę na treść art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. 2023 poz. 344) o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że „Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej;[…]”.

Innymi słowy, jeżeli chcesz sprzedać część swojej nieruchomości, musisz uprzednio podzielić ją na takie działki, z których każda będzie miała dostęp do drogi publicznej, czyli odpowiadające art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz. U. 2022 poz. 1693) „jest zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, […]”.

Ale co możesz zrobić, gdy jesteś właścicielem nieruchomości, która takiego dostępu do drogi publicznej nie ma? Z dawnych stosunków właścicielskich i dokonywanych wiele dekad wstecz podziałów bardzo często wynikało, że tworzone były różnego rodzaju nieruchomości, w tym takie, które nie miały żadnego dostępu do drogi publicznej – tzw. izolowane. Mimo, że od wielu już lat stany prawne nieruchomości w Polsce są porządkowane, w tym przy podziałach albo przy budowach obiektów budowlanych (gdyż nie można uzyskać pozwolenia na budowę ani decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nieruchomość nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej), to i tak dalej istnieją niezliczone nieruchomości izolowane, do których legalne dostanie się czy wjechanie może się odbywać wyłącznie teleportacją.

Polskie prawo przewidziało taki środek prawny jak służebność drogi koniecznej. Jeżeli zatem jesteś właścicielem nieruchomości izolowanej od drogi publicznej, możesz żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Jak ją ustanowić?

Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej „KC”) „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”.

Zatem uprawnienie do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości izolowanej, niemającej dostępu do drogi publicznej. Pierwszym istotnym zagadnieniem do ustalenia jest pewność stanu właścicielskiego nieruchomości izolowanej.

Następnie ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić na dwa sposoby:

1) dzięki zawarciu notarialnej umowy o ustanowienie służebności z właścicielem/właścicielami nieruchomości, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej albo

2) przez sąd, po przeprowadzeniu rozprawy, dzięki wydanemu postanowieniu.

Jeżeli właściciele nieruchomości sąsiednich nie zgadzają się albo nie można ich ustalić, jedyną drogą do uzyskania dostępu do drogi publicznej jest przygotowanie i złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej przez właściwy sąd rejonowy miejsca położenia służebności.

Zgodnie z art. 145 § 2 KC „Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić.

Jak sformułować i złożyć wniosek do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej?

Zgodnie z art. 626 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej „KPC”) „We wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej”.

Wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej powinien zatem zawierać co najmniej:

1) oznaczenie wnioskodawcy z adresem i nr PESEL (właściciela nieruchomości izolowanej);

2) oznaczenie uczestników – właścicieli nieruchomości sąsiednich, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej, z ich adresami;

3) sformułowane żądanie ustanowienia służebności drogi koniecznej, ze wskazaniem jej zakresu, opisowo oraz na mapie ewidencyjnej;

4) załączenie dowodów wykazujących przysługiwanie własności nieruchomości izolowanej, mapę z zaznaczeniem postulowanego zakresu służebności drogi koniecznej oraz wskazującą drogę konieczną oraz wniosek o biegłego geodetę i rzeczoznawcę majątkowego z zakresu szacowania wartości wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej celem wyznaczenia najlepszych wariantów służebności;

5) wniosek o dokonanie oględzin nieruchomości izolowanej;

6) opłata od wniosku;

7) odpis pisma.

Po przeprowadzeniu rozprawy, wysłuchaniu wnioskodawcy i pozostałych uczestników, dokonaniu oględzin i uzyskaniu opinii biegłych, sąd wyda postanowienie ustanawiające służebność drogi koniecznej oraz ustalające należne właścicielom nieruchomości obciążonych służebnością wynagrodzenie od wnioskodawcy-właściciela nieruchomości izolowane. Taka służebność po uprawomocnieniu postanowienia, podlega wpisaniu do księgi wieczystej wszystkich nieruchomości. Przykładowe postanowienie załączam poniżej.

***

Jeżeli nie masz dostępu do drogi publicznej ze swojej nieruchomości, a właściciele odmawiają Ci współpracy, zagradzają dostęp i przejazd, wszczynają awantury, grożą pozwami i policją – nie czekaj, a ureguluj swoje prawo do drogi publicznej.

Jeżeli szukasz pomocy w kwestii uzyskania postanowienia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej, zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę.