Sprawy cywilne wymagają w wielu sytuacjach, aby notariusz sporządził akt notarialny celem zawarcia umowy między stronami, a czasami klienci sami chcą, aby notariusz sporządził czynność „dla bezpieczeństwa i świętego spokoju”, jak to najczęściej ma miejsce w przypadku testamentu. A to przekazanie własności nieruchomości darowizną przez darczyńcę obdarowanemu albo umową dożywocia. A to ustanowienie służebności na mieszkaniu albo domu. Sprzedaż albo zamiana nieruchomości między stronami. Umowa o podział majątku wspólnego między małżonkami dotycząca nieruchomości, dział spadku czy zniesienie współwłasności nieruchomości. Umowa deweloperska, czy umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Umowy sporządzane przez notariuszy są powszechne i nie znam jednego klienta, który nie miałby z aktem notarialnym styczności.

Rozmawiając z klientami dostrzegam tylko jedną kwestię – że klienci są święcie przekonani, że jeżeli umowa czy testament zostały sporządzone w formie aktu notarialnego przez notariusza, to są niepodważalne, nieodwoływalne, niewycofywalne, „nie do ruszenia”, jak to powiedział mi jeden z klientów.

Otóż z perspektywy pełnomocnika specjalizującego się w prawie cywilnym, stanowczo oświadczam, że powyższy pogląd o niepodważalności aktów notarialnych to mit i plotka, powielana przez ludzi niemających żadnej styczności z prawem cywilnym. Stanowczo oświadczam, że każda umowa, niezależnie czy jest w formie zwykłego pisma czy aktu notarialnego, może być unieważniona, o ile rzeczywiście ku temu zaistnieją przesłanki szczegółowo opisane w Kodeksie cywilnym.

Ostatnio miałem okazję prowadzić sprawę przed sądem rejonowym, w której mimo testamentu sporządzonego w formie aktu notarialnego, sąd rozpoznający sprawę o stwierdzenie nabycia spadku uznał finalnie, że testament sporządzony przez notariusza w akcie notarialnym jest nieważny. Dzięki temu, nieważność testamentu spowodowała, że spadkobierca wyznaczony w testamencie nie odziedziczył spadku, a sąd zastosował ustawę stwierdzając, że spadek przypadł spadkobiercom ustawowym.

Żebym nie został źle zrozumianym – akt notarialny przygotowany przez notariusza, który jest zawodowym i świetnie przygotowanym prawnikiem stwarza wysokie prawdopodobieństwo, że nie będzie możliwe jego unieważnienie, czy jak to potocznie się często określa jego „wycofanie” lub „odwołanie”. Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (dalej „PrNot”) wskazuje w art. 81, że „Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem”, a w art. 80 § 2 PrNot „Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne”. Jednym zatem z podstawowych obowiązków notariusza jest dołożenie wszelkich starań, aby umowa w formie aktu notarialnego była ważna. Stąd też pewnie pokutuje przeświadczenie, że jeżeli notariusz zrobił akt, to nie da się z tym niczego zrobić, co nie jest prawdą.

Każdy akt notarialny dokumentujący zawarcie przez strony umowy albo zawierający testament, zawiera oświadczenia woli stron. Oświadczenie woli to zgodnie z art. 60 KC „[…[ każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”. Dzięki oświadczeniom woli każda osoba może zawierać codziennie umowy – sprzedaże, umowy kredytu albo dokonywać innych czynności jak testament, zwolnienie z długu, ustanowienie pełnomocnika, poręczenie za czyjś dług (potocznie żyrowanie).

Kodeks cywilny stanowi, że każda umowa może być nieważna, co oznacza, że nakazuje przyjąć taki stan, tak jakby umowa nigdy nie zaistniała prawnie. Zgodnie z art. 58 § 1 KC „ Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, […]” oraz art. 58 § 2 KC „Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego”. Jeżeli umowa jest nieważna, to wszystko co było wzajemnie przez strony spełnione sobie w wykonaniu nieważnej umowy podlega wzajemnemu zwrotowi.

Zatem w pierwszej kolejności może się zdarzyć, że akt notarialny jest po prostu sprzeczny z ustawami tj. z prawem powszechnie obowiązującym. Nie są to sytuacje częste, gdyż tak jak wyjaśniłem, notariusze to zawodowi prawnicy, ale jak każdy człowiek, potrafią popełnić błąd świadczący o bezwzględnej nieważności nawet notarialnej umowy.

Jeżeli nie wchodzi w grę nieważność z powodu sprzeczności z prawem czy zasadami współżycia społecznego, to z kolei KC ustanawia w art. 82-87 KC warunki, które każde oświadczenie woli musi spełniać, aby umowa była ważna. Każde oświadczenie woli musi być wolne od błędu (art. 84 § 1 i 2 KC), błędu wywołanego podstępnie (art. 86 § 1 i 2 KC), od złożenia pod wpływem groźby (art. 87 KC) albo w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli (art. 82 KC, przykładowo z powodu uszkodzenia mózgu czy choroby psychicznej). W języku prawa oświadczenia woli muszą być wolne od wad.

Przykładowo, jeżeli w notarialnej umowie sprzedaży nieruchomości okaże się, że oświadczenie woli sprzedawcy było przez sprzedawcę złożone w stanie wyłączającym świadomość – gdyż mimo, że na pierwszy rzut oka sprzedawca zachowywał się normalnie i wypowiadał się logicznie, to miał zdiagnozowaną chorobę psychiczną, dzięki której dodatkowo był już ubezwłasnowolniony, a notariuszowi nie udało się w żaden sposób tego wychwycić, taka umowa sprzedaży jest nieważna bezwzględnie z uwagi na wadę oświadczenia woli określoną w art. 82 KC.

Zgodnie z art. 82 KC „Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych”. Oznacza to, że taka umowa nigdy nie zaistniała prawnie, nie wywołując żadnych skutków, a własność nieruchomości nie przeszła ze sprzedawcy na nabywcę.

Z kolei przypadki unieważnienia, czyli doprowadzenia przez stronę do nieważności umowy, opisują następujące artykuły KC:

1. zgodnie z art. 84 § 1 KC wadliwe jest oświadczenie woli osoby, która złożyła je pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby w błędzie nie działała, takiego oświadczenia by nie złożyła. W tym celu w ciągu roku od dnia wykrycia błędu, składający oświadczenie może złożyć drugiej stronie pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu (art. 88 § 1 KC), co powoduje, że taka umowa z momentem złożenia tego oświadczenia staje się nieważna.

W ten sposób można się jak najbardziej również uchylić od umowy notarialnej. Warunkiem jest istnienie błędu istotnego (uzasadniającego przypuszczenie, że gdyby błędu nie było, składający by oświadczenia woli nie złożył), wywołanego przez drugą stronę (czyli ktoś nieprawdziwie, oszukańczo albo z własnej niewiedzy złożył zapewnienia, w które składający oświadczenie uwierzył) oraz dotyczącego treści umowy (czyli na przykład nie zgadzał się metraż/obszar nieruchomości mimo zapewnień sprzedawcy i po zawarciu umowy okazało się, że zamiast deklarowanych 230m2 jest 200m2).

2. błąd wywołany podstępem przez drugą stronę umowy, zgodnie z art. 86 § 1 KC stanowi tę różnicę, że błąd nie musi być istotny ani nie musi dotyczyć treści umowy. W takim przypadku prawo wskazuje, że zawsze przysługuje możliwość unieważnienia umowy.

3. zgodnie z art. 87 § 1 KC „Kto złożył oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, ten może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe”.

Z łatwością możesz sobie wyobrazić scenę opisaną przez Mario Puzo w Ojcu Chrzestnym, gdzie Ojciec Chrzestny wraz ze swoim podwładnym Lucą Brasim namówili pewnego przedsiębiorcę do zawarcia umowy w ten sposób, że przedstawili umowę do zawarcia przystawiając przedsiębiorcy broń do głowy z zagrożeniem, że albo podpisze w ciągu 10 sekund albo na umowie znajdzie się jego mózg.

To skrajny przypadek, który pozwala z łatwością uchwycić wadę oświadczenia woli złożonego w sytuacji, gdy działa się pod groźbą utraty życia, zdrowia, wyrządzenia bólu, krzywdy, zbicia, porwania, porwania dzieci, podpalenia itd. Nie ulega żadnym wątpliwościom, że w takich sytuacjach strach determinuje złożenie oświadczenia, a nie rzeczywista wola i chęci. W takim przypadku umowa również może zostać unieważniona przez złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem groźby, które na piśmie trzeba drugiej stronie złożyć w ciągu roku od dnia ustania obawy.

Co zrobić w przypadku, gdy umowa została w jeden z powyższych sposobów unieważniona, żeby faktycznie odzyskać teraz to co się w jej wykonaniu świadczyło?

Unieważnienie to pierwszy element, a drugim jest odzyskanie tego co się spełniło wykonując nieważną umowę. Jeżeli zachodzi nieważność umowy, zachodzi wtedy również przypadek opisany jako świadczenie nienależne, które KC nakazuje zwrócić drugiej stronie.

Zgodnie z art. 410 § 2 KC „Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia”.

W takim przypadku należy w pierwszej kolejności sporządzić wezwanie do zwrotu świadczenia spełnionego w wykonaniu nieważnej umowy wyznaczając termin do jego spełnienia, a następnie po bezskutecznym upływie terminu, należy złożyć pozew o zasądzenie świadczenia (jeżeli to pieniądze), nakazanie wydania (jeżeli doszło do przekazania rzeczy) albo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (w pewnych przypadkach nieruchomości). O rodzaju powództwa decyduje konkretny przypadek.

Po uzyskaniu stosownego wyroku, jeżeli wyrok nie jest wykonywany dobrowolnie, wykonuje się go przymusowo, angażując w sprawę komornika, co naraża drugą stronę na dodatkowe koszty.

***

Nigdy nie wiadomo, czy nie dotknie Cię kiedyś sytuacja, w której okaże się, że będziesz bardzo żałował zawarcia danej umowy. Pamiętaj, że zawsze warto w takim przypadku przeanalizować umowę pod kątem zgodności z prawem. Autor:ć może będzie możliwość uzyskania stwierdzenia nieważności, a przez to otwarcia możliwości odzyskania nienależnego świadczenia spełnionego w wykonaniu nieważnej umowy.

Jeżeli szukasz pomocy w kwestii unieważnienia umowy, w tym aktów notarialnych, zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę.