Będąc właścicielem nieruchomości gruntowej, szczególnie łąki, pola czy budowlanej, wiesz dobrze, jak ważne jest utrzymywanie widocznej granicy nieruchomości. Zgodnie z art. 152 Kodeksu cywilnego (dalej „KC”) właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych, a koszty rozgraniczenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie. Granice nieruchomości wpływają na możliwość korzystania z niej, na wysokość podatków, na możliwość zagospodarowania.

Niestety, ale do dnia dzisiejszego istnieje bardzo wiele nieruchomości, szczególnie gruntowych, których widoczne znaki graniczne są albo kiepskiej jakości, albo niepewne, albo ich w ogóle nie ma. Szczególnie, że w historii Polski po drugiej wojnie światowej zmian właścicielskich nieruchomości było sporo – a to nacjonalizacja własności na Państwo i wywłaszczenia, a to przekazywanie majątku na różne podmioty, a wreszcie nieformalne darowanie sobie nieruchomości przez właścicieli czy dzielenie nieruchomości bez kontroli ewidencyjnej.

W efekcie takiego przebiegu wydarzeń historycznych, spowodowało to wielokrotnie problem z ustaleniem jaka była granica nieruchomości? Polski ustawodawca przewidział rozwiązania prawne tych problemów w postaci postępowania o rozgraniczenie nieruchomości.

Postępowanie rozgraniczeniowe jest uregulowane w dwóch ustawach, co budzi pewne trudności: a) w art. 153 KC oraz w art. 29-39 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej „uPrGeoiKart”).

Zgodnie z art. 153 KC „Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną”.

Z powyższego wynika, że w pierwszej kolejności celem rozgraniczenia należy wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe. Zgodnie z art. 29 ust. 1 uPrGeoiKart „Rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów”, a zgodnie z art. 29 ust. 3 uPrGeoiKart „Rozgraniczenia nieruchomości dokonują wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) oraz w wypadkach określonych w ustawie, sądy”.

Oznacza to, że postępowanie rozgraniczeniowe dzieli się na dwie fazy: 1) administracyjną, którą prowadzi właściwy według miejsca położenia nieruchomości ze sporną granicą wójt/burmistrz/prezydent miasta oraz 2) sądową – sprawa cywilna, prowadzona przez sąd cywilny, jeżeli nie dojdzie do rozgraniczenia w postępowaniu prowadzonym przez wójta/burmistrza/prezydenta.

Co zrobić zatem, żeby wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe administracyjne? Zgodnie z art. 30 ust. 1 uPrGeoiKart „Wójtowie (burmistrzowie, prezydenci miast) przeprowadzają rozgraniczenie nieruchomości z urzędu lub na wniosek strony”. Należy zatem złożyć wniosek do właściwego wójta/burmistrza/prezydenta miasta o wszczęcie na podstawie art. 30 ust. 1 uPrGeoiKart postępowania mającego na celu rozgraniczenie nieruchomości.

Zgodnie z art. 31 ust. 1 uPrGeoiKart w postępowaniu rozgraniczeniowym w pierwszej kolejności „Czynności ustalania przebiegu granicy wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta)”, a zgodnie z art. 31 ust. 2 uPrGeoiKart „Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej”.

Innymi słowy, po wszczęciu postępowania administracyjnego, wójt powołuje geodetę i zleca mu dokonanie czynności ustalania przebiegu granicy. Geodeta wzywa zainteresowanych właścicieli nieruchomości do stawienia się na oględzinach gruntu, po czym zgodnie z art. 32 ust. 5 uPrGeoiKart sporządza protokół graniczny lub akt ugody.

Jeżeli geodeta stwierdzi brak danych umożliwiających ustalenie stanu prawnego granicy i własności danej nieruchomości, albo jeżeli zgromadzone dane wynikające z dokumentów, oględzin granicy nieruchomości, map, ewidencji i danych z ksiąg wieczystych są ze sobą sprzeczne albo niewystarczające (wątpliwe), geodeta zapytuje strony czy zawierają ugodę, w której składają zgodne oświadczenie co do przebiegu granicy albo jedna strona składa oświadczenie o przebiegu granicy, które inne strony akceptują i nie kwestionują przebiegu granicy. Tak zawarta ugoda przed geodetą kończy postępowanie rozgraniczeniowe na etapie administracyjnym, bez potrzeby odwoływania się do sądu.

Jeżeli strony postępowania rozgraniczeniowego zawierają przed geodetą ugodę, zgodnie z art. 31 ust. 4 uPrGeoiKart ugoda taka ma moc ugody sądowej, a dane z niej wynikające stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej oznaczenia i złożenia dokumentów w aktach księgi wieczystej. Jeżeli jednak strony nie zawierają przed geodetą ugody, a geodeta stwierdza możliwość rozgraniczenia na podstawie zgromadzonych informacji, zgodnie z art. 33 ust. 1 uPrGeoiKart wójt/burmistrz/prezydent miasta wydaje decyzję administracyjną o rozgraniczeniu nieruchomości.

Dopiero od decyzji wójta/burmistrza/prezydenta o rozgraniczeniu nieruchomości zainteresowanemu właścicielowi niezgadzającemu się z decyzją przysługuje w terminie 14 dni od dnia odebrania decyzji rozgraniczeniowej prawo złożenia żądania przekazania sprawy sądowi cywilnemu. Wójt przekazuje wtedy akta sądowi cywilnemu.

Sąd rejonowy po otrzymaniu akt postępowania administracyjnego rozgraniczeniowego od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wraz z żądaniem strony przekazania sprawy sądowi, rozpoznaje sprawę na rozprawie, wyznaczając jej termin, dopuszczając wszystkie dowody w aktach sprawy oraz wzywając strony do stawienia się celem przesłuchania.

Sąd Rejonowy w Chełmnie postanowieniem z 29 listopada 2022 r., sygn. akt: I Ns 8/20 wskazał, że „Przepis art. 153 k.c. ustala trzy kryteria rozgraniczenia nieruchomości, której granice stały się sporne oraz kolejność ich stosowania. Są to: aktualny na chwilę orzekania stan prawny nieruchomości, ostatni stan spokojnego posiadania oraz wszelkie okoliczności”.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 czerwca 2002 r., sygn. akt: V CKN 1620/00 wskazał z kolei, że wymienione w art. 153 k.c. kryteria rozgraniczenia wyłączają się wzajemnie, dopóki więc nie zostanie przesądzone, że nie jest możliwe ustalenie granic na podstawie pierwszego kryterium, niedopuszczalne jest posłużenie się kolejnymi. Zgodnie z tym, sąd obowiązany jest dokonać rozgraniczenia w pierwszej kolejności według stanu prawnego, jeżeli tylko materiał w sprawie pozwoli na ustalenie tego stanu, w szczególności pozwoli na ustalenie do jakiej granicy na gruncie sięga prawo własności właścicieli gruntów sąsiadujących.

Jeżeli stan prawny granic nie jest możliwy do ustalenia, sąd przechodzi do zbadania i rozważenia ostatniego spokojnego stanu posiadania między właścicielami nieruchomości ze sporną granicą.

A jeżeli w wyniku przesłuchań stron i ewentualnie świadków, sąd dojdzie do przekonania, że nie jest możliwe określenie granicy według ostatniego spokojnego stanu posiadania (bo przykładowo każdy z właścicieli będzie inaczej zeznawał o stanie spokojnego posiadania), sąd wtedy rozważa wszelkie okoliczności i samodzielnie wyznacza linię graniczną nieruchomości, opierając się na wszystkich zgromadzonych w sprawie danych.

Finalnie postanowienie sądu o rozgraniczeniu, do którego uzyskania zmierza postępowania, będzie wyglądało w ten sposób:

Postępowanie rozgraniczeniowe nieruchomości jest dosyć skomplikowaną sprawą, która do definitywnego zakończenia, wymaga udziału gminy (wójta/burmistrza/prezydenta miasta), geodety, zgromadzenia wszystkich dokumentów ukazujących ślad granicy, dokonania oględzin i poszukiwania trwałych znaków granicznych, przesłuchania wszelkich świadków mogących mieć wiedzę o przebiegu linii granicznej czy stanie spokojnego posiadania nieruchomości sąsiednich między właścicielami, aż wreszcie złożenia wniosku o przekazanie sprawy sądowi i występowania przed sądem do prawomocnego zakończenia sprawy.

Jeżeli szukasz wsparcia w kwestii rozgraniczenia nieruchomości, zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci od A do Z, step by step możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę rozgraniczenia nieruchomości.