Nieruchomości, jako rzeczy szczególnie wartościowe dla każdego człowieka, zostały poddane wielu prawnym zabiegom, aby obrót własnością nieruchomości był bezpieczny. Współcześnie dla każdej nowo powstającej nieruchomości, przykładowo lokalu, zakładana jest księga wieczysta, z której wynika dokładny opis i oznaczenie, sposób powstania własności i aktualny właściciel oraz obciążenia innymi prawami nieruchomości, szczególnie hipoteką.

Ale jest jeszcze bardzo wiele nieruchomości, szczególnie gruntowych, najczęściej w mniejszych miejscowościach czy skupionych z dala od siedlisk ludzkich, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, którymi nikt się nie interesuje, których dawny właściciel zmarł, a jego spadkobiercy nic z nią nie zrobili, wobec których doszło do zasiedzenia itd.

Bez uregulowania stanu prawnego nieruchomości, czyli doprowadzenia do sytuacji niebudzącej najmniejszych wątpliwości, że własność danej nieruchomości przysługuje określonej osobie żyjącej nie będzie możliwe sprzedanie, oddanie w najem, wydzierżawienie, użyczenie czy obciążenie hipoteką celem uzyskania kredytu.

Regulacja stanu prawnego nieruchomości może dotyczyć nie tylko samego prawa własności. Równie dobrze może dotyczyć wykreślenia wygasłych hipotek, które obniżają wartość nieruchomości w oczach nabywcy. Może dotyczyć wykreślenia wpisanych obciążeń z tytułu służebności, które wygasły albo innych roszczeń wynikających z umów, na przykład z umowy przedwstępnej, która wygasła.

Z doświadczenia kancelaryjnego mogę śmiało stwierdzić, że bardzo często klienci zapominają o uporządkowaniu stanu prawnego nieruchomości, a kiedy ktoś się nad tym pochyli, okazuje się, że już minęły dwa pokolenia w dziedziczeniu nieruchomości i trzeba przeprowadzać sprawę spadkową albo dążyć do zasiedzenia.

Jeżeli masz nieruchomość, z założoną księgą wieczystą, w której po wejściu w księgę wieczystą potencjalny nabywca, bank czy inny podmiot zobaczy uporządkowane i aktualne wpisy, brak starych wpisów, szczególnie hipotek czy nieżyjących już osób, to zyskuje zaufanie do stanu prawnego nieruchomości i może realnie wtedy zacząć rozważać jej nabycie. Również notariusz dokonujący czynności prawnej z nieruchomością o uporządkowanym stanie prawnym, nie będzie miał żadnych wątpliwości i problemów z jej dokonaniem, a odwrotnie – z nieruchomością ze stanem prawnym nieuporządkowanym notariusz wprost odmówi dokonania czynności notarialnej.

Zatem – co należy zrobić aby uregulować stan prawny nieruchomości?

W pierwszej kolejności należy zbadać czy do kogo należy prawo własności i która osoba jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel. Jeżeli wpisana jest osoba zmarła, należy przeprowadzić sprawę spadkową o stwierdzenie nabycia spadku, o czym pisałem we wcześniejszym wpisie . WPIS

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia stwierdzającego nabycie spadku, możliwym będzie złożenie wniosku do właściwego sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą o wpis prawa własności spadkobiercy.

Po uzyskaniu wpisu w dziale II księgi wieczystej, osoba wpisana bez problemu od ręki może wykazać swój tytuł własności do nieruchomości przed każdą inną osobą, sądem czy organem administracji.

Autor:wają takie sytuacje, że nieruchomości były przez pierwotnych właścicieli od wielu lat opuszczone i inna osoba się nimi zajmowała, wykorzystywała je, opłacała podatki i obciążenia. Część nieruchomości może mieć tak skomplikowaną historię właścicielską, że nawet nie będzie możliwe jednoznaczne ustalenie jej dawnego właściciela czy spadkobiercy.

Jedynym wtedy sposobem na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, jeżeli będą ku temu przesłanki, staje się wszczęcie sprawy o zasiedzenie nieruchomości przez posiadacza samoistnego. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu rejonowego o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Po uzyskaniu prawomocnego postanowienia stwierdzającego zasiedzenie własności nieruchomości przez określoną osobę, osoba ta może złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis własności.

Zdarzają się takie sytuacje, że notarialna umowa sprzedaży, darowizny, dożywocia czy inna na mocy której doszło do rozporządzenia własnością nieruchomości będzie nieważna z mocy prawa.

W takim przypadku możliwe jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd rejonowy po rozpoznaniu sprawy i przeprowadzeniu dowodów, wydaje wyrok, w którym jeżeli uzna rację powoda, ustala, że stan prawny nieruchomości wygląda w określony sposób – przykładowo, że właścicielem nieruchomości jest powód.

Załączam przykładowy wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym:

Taki prawomocny wyrok stanowi podstawę do złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej prawa oraz wykreślenia z księgi wieczystej prawa nieistniejącego.

Ostatnim i ważnym elementem regulacji nieruchomości, jest zadbanie, aby miała założoną księgę wieczystą. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”.

Istnieją przypadki jeszcze nieruchomości z niezałożoną księgą wieczystą. Mając tego świadomość, należy jak najszybciej podjąć działania mające na celu założenie księgi. Należy zatem wydobyć wszelkie posiadane dokumenty i dowody własności, wypis z ewidencji gruntów i budynków wraz z mapą ewidencyjną prowadzonym przez właściwego starostę.

Całość następnie wraz z wnioskiem o założenie księgi wieczystej i wnioskiem o wpis, należy złożyć we właściwym sądzie rejonowym dla miejsca położenia nieruchomości, który prowadzi księgi wieczyste.

***

Regulacja stanu prawnego nieruchomości aby odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu w danej chwili jest skomplikowanym prawnie zagadnieniem, wymagającym biegłego poruszania się po prawie cywilnym rzeczowym, spadkowym, procesowym, wieczystoksięgowym i administracyjnym.

Stany prawne są bardzo różnorodne i stopień komplikacji może być również bardzo różny, niemniej polskie prawo daje bardzo wiele możliwości uregulowania pewności prawnej nieruchomości. Ustawodawca uznaje, że nieruchomości jako szczególnie ważne i istotne rzeczy dla gospodarki, powinny zawsze swoim stanem prawnym odpowiadać stanowi rzeczywistemu, tak żeby obrót Nimi był bezpieczny i pewny. Dzięki temu prawo wprowadza szereg możliwości regulacji prawnej nieruchomości, które trzeba tylko dostosować do konkretnej sytuacji konkretnej nieruchomości i ich właścicieli.

Jeżeli szukasz wsparcia w kwestii uregulowania stanu prawnego nieruchomości zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci od A do Z, step by step możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę.