Nieruchomości stanowią od zawsze pole zainteresowań inwestorów oraz zwykłych ludzi. Raz, że są zazwyczaj wartościowym składnikiem trwałym majątku, a dwa, że służą zaspokajaniu przeróżnych celów – mieszkaniowych, biznesowych, handlowych, produkcyjnych. Polskie prawo rozróżnia zasadniczo dwa rodzaje nieruchomości – nieruchomości gruntowe (ziemia niezabudowana albo zabudowana) oraz nieruchomość lokalowa (odrębna własność lokalu).

Każda z nieruchomości podlega obrotowi cywilnoprawnemu i może stanowić przedmiot sprzedaży, zamiany, darowizny, wkładu do spółki, dziedziczenia, zasiedzenia czy służyć zabezpieczeniu wykonania umów dzięki ustanowieniu na niej hipoteki na rzecz wierzyciela, co najczęściej preferują banki i instytucje kredytowo-pożyczkowe.

Ze względu na wagę znaczenia nieruchomości, polski ustawodawca już w ubiegłym wieku wprowadził księgi wieczyste nieruchomości, prowadzone przez sądy. Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej „uKWH”) w art. 1 ust. 1 „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”.

Każda księga wieczysta nieruchomości składała się, a aktualnie elektroniczna księga wieczysta składa się z czterech działów, w których widnieją określone wpisy wskazujące na stan prawny nieruchomości:

1) dział I oznaczenie i spis praw związanych;

2) dział II – właściciele nieruchomości;

3) dział III – zawiera wpisy dotyczące służebności, zajęć komorniczych i innych roszczeń z umów – dożywocia, przedwstępnych i innych.

4) dział IV – zawiera wpisy dotyczące ustanowionych na nieruchomości hipotek.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 uKWH „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”. Oznacza to, że jeżeli wejdziesz na stronę ksiąg wieczystych eukw, wpiszesz numer księgi wieczystej przykładowo GD1G/xxxxxx/0, otworzy Ci się szary ekran z białymi polami jako księgą wieczystą, to wpis w każdym z powyższych działów jest uważany za zgodny z prawdą i rzeczywistością.

Istota księgi wieczystej jest jak najbardziej słuszna i dobra, a wpisy w księdze dokonywane przez sąd rejonowy bardzo często na podstawie czynności dokonywanych w formie aktu notarialnego przez notariuszy, dodatkowo wprowadzają pewny stopień bezpieczeństwa, że stan prawny nieruchomości widniejący w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością.

Niestety, ale jest cała masa zdarzeń o prawnym znaczeniu, które mimo widniejącego wpisu w księdze wieczystej, mimo przejścia dokumentów przez ręce notariusza a następnie sądu, powodują wadliwość wpisu, a przez to niezgodność stanu prawnego nieruchomości zawartego w księdze wieczystej ze stanem prawnym rzeczywistym.

W celu doprowadzenia stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej do stanu zgodnego z rzeczywistością, służy pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 uKWH.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 uKWH „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Powyższe oznacza, że w drodze powództwa do sądu powszechnego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym osoba, która powinna być bądź wpisana w danym dziale księgi wieczystej bądź wykreślona – może żądać, aby sąd wydał wyrok, w którym nakaże usunięcie niezgodności poprzez wpisanie albo wykreślenie widniejącego wpisu.

Jakie przykładowe zdarzenia prawne mogą powodować niezgodność wpisów w księdze wieczystej? Podam kilka przykładów:

1) umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego nieruchomości została zawarta przez osobę działającą pod wpływem groźby, która się z powodu tej groźby uchyliła od skutków umowy. W konsekwencji umowa sprzedaży staje się nieważna, a przez to własność nieruchomości dalej pozostaje przy sprzedawcy. W momencie uchylenia umowy powstała niezgodność stanu widniejącego w księdze wieczystej ze stanem prawnym rzeczywistym i należy w drodze powództwa ją usunąć;

2) wierzytelność hipoteczna wygasła – temat na czasie czyli kredyty frankowe. Większość umów frankowych jest nieważna bezwzględnie z mocy prawa od chwili podpisania umowy, czyli tak jakby nigdy nie powstała umowa. Ale na mocy tej umowy ustanowiono i wpisano w dziale IV hipotekę na rzecz banku. Jeżeli bank nie przedłoży oświadczenia o wygaśnięciu hipoteki, to w takim przypadku można wystąpić z powództwem o uzgodnienie treści działu IV księgi wieczystej poprzez wykreślenie hipoteki.

3) umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego zawarła osoba ubezwłasnowolniona, o czym notariusz nie wiedział – z mocy prawa zachodzi nieważność bezwzględna takiej umowy czyli stan, jakby nigdy do zawarcia umowy nie doszło. Należy wtedy wnieść pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym celem ponownego wpisania ubezwłasnowolnionego w dziale II księgi wieczystej jako właściciela.

Jest jeszcze bardzo dużo przypadków, kiedy koniecznym jest skorzystanie z pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z art. 10 ust. 1 uKWH. Prawomocny wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej stanowi potem załącznik do wniosku do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych o wpis prawa albo wykreślenie prawa z księgi wieczystej nieruchomości.

Załączam poniżej przykładowy wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej, dzięki któremu możliwe jest uzyskanie wpisu właściciela w dziale II:

Sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym wytaczane na podstawie art. 10 ust. 1 uKWH służą przede wszystkim zapewnieniu możliwości uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Nigdy nie zapomnę jednej z zawodowych spraw, w których miałem do czynienia ze sporą i wartościową nieruchomością, w której dziale IV wpisane były liczne hipoteki, z których jedna obejmowała 40 złoty tytułem wzbogacenia wojennego z roku 1946.

Wpis takiej hipoteki może się wydawać zabawny i kuriozalny, ale dla potencjalnego nabywcy-inwestora jest istotnym ryzykiem, gdyż w przypadku jego wykreślenia pozostaje opróżnione miejsce hipoteczne, którym właściciel może rozporządzać, a przez to może przed innymi wcześniejszymi hipotekami wpisać inną hipotekę, co może być bardzo niekorzystne dla nabywcy. W efekcie taka nieruchomość traci walor inwestycyjny, będąc obciążoną istotnym ryzykiem prawnym, a co za tym idzie traci na wartości.

Innym sposobem wykorzystania powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej jest wykreślenie starych i wygasłych służebności na nieruchomości wpisanych w dziale III księgi wieczystej. Jeżeli uprawniony odmawia współpracy albo już nie istnieje – bo zmarł, albo podmiot utracił swój byt, jedynym sposobem wykreślenia takiego wpisu staje się przedmiotowe powództwo.

Ostatnim akcentem sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości, jest obowiązek złożenia wniosku do księgi wieczystej po uzyskaniu prawomocnego wyroku uzgadniającego treść księgi wieczystej. Sąd z urzędu tego nie zrobi.

Wniosek o wpis składa się na urzędowym formularzu, dostępnym na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości oraz opłaca się go stosownie do treści wniosku opłatą sądową. Do wniosku załącza się prawomocny wyrok uzgadniający treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a we wniosku należy w żądaniu wpisu przepisać treść wyroku.

Prawidłowo złożony wniosek spowoduje rozpoznanie przez sąd rejonowy prowadzący księgę wieczystą dla nieruchomości oraz wpisanie prawa albo jego wykreślenie, zgodnie z treścią wyroku.

***

Obrót nieruchomościami to skomplikowana kwestia. Aby był możliwy, stan prawny nieruchomości musi być niepodważalny, a temu służą księgi wieczyste. Niestety czasami zdarzają się sytuacje, że mimo założonej księgi wieczystej, stan prawny nieruchomości dalej jest niezgodny z prawdą.

Ustawodawca przewidział takie sytuacje, pozostawiając możliwość założenia sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli szukasz pomocy w kwestii uregulowania stanu prawnego nieruchomości widniejącego w księdze wieczystej i konieczności uzgodnienia treści księgi wieczystej, zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci od A do Z, step by step możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę