Powszechnym sposobem przekazywania swojego mieszkania, domu czy innej nieruchomości w zamian za utrzymanie, jest zawieranie umowy dożywocia w formie aktu notarialnego przed notariuszem. Rodzice czy dziadkowie przenoszą własność na drugą osobę – najczęściej dziecko/wnuka, w zamian za co dziecko/wnuk zobowiązuje się zapewnić dziadkowi/rodzicowi dożywotnie utrzymanie.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej „KC”) „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Podstawowymi prawnymi przyczynami zawierania umowy dożywocia jest chęć przekazania swojego majątku za życia osobom najbliższym oraz zabezpieczenie prawne swojego życia u jego schyłku przez ustanowienie osoby, która się zobowiązuje pomagać, utrzymywać, zapewnić opiekę, pielęgnowanie i sprawienie zwyczajowego pogrzebu oraz prawa do korzystania z części przekazywanej nieruchomości.

Umowa dożywocia zatem u swej istoty zawiera szczytną ideę zachowania zgromadzonego majątku i pracy dla swoich dzieci, pozwala na jego niezmarnowanie i możliwość wykorzystania przez najbliższych oraz zakłada międzypokoleniową współpracę, szacunek i okazywanie sobie wzajemnej pomocy.

Ale życie zdecydowanie potrafi wyprzedzać prawo. Praktyka pokazuje dobitnie, że często między nabywcą nieruchomości a zbywcą (czyli dożywotnikiem) po zawarciu umowy dożywocia i przejściu własności nieruchomości, wywiązują się takie stosunki osobiste, że nie jest możliwe, aby pozostawali ze sobą w osobistej styczności. Dochodzi do nieporozumień, kłótni, awantur, a nawet do przemocy. W końcu co najmniej jedna ze stron ma tej sytuacji serdecznie dosyć. Co wtedy można zrobić z tą sytuacją i umową dożywocia?

Istnieją co najmniej cztery prawne możliwości działania zarówno przez dożywotnika jak i nabywcę nieruchomości zobowiązanego do opieki nad dożywotnikiem:

1) Jeżeli jest cień możliwości na konsensus i polubowne załatwienie sprawy, można zawsze zawrzeć drugą notarialną umowę zmieniającą albo rozwiązującą umowę dożywocia. Jeżeli nie ma szans na zgodę i stawienie się u notariusza w tym celu, pozostają dalsze sposoby.

2) Pozew o zamianę na dożywotnią rentę przez sąd albo

3) Pozew o rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd albo

4) Pozew o stwierdzenie nieważności umowy dożywocia przez sąd.

To, które z prawnych rozwiązań należy podjąć, zależy zawsze od okoliczności konkretnego przypadku, skrojonego na miarę problemu danego klienta.

W przypadku nieważności umowy dożywocia, zachodzi taki stan, jakby umowa nigdy nie zaistniała, własność nieruchomości z dożywotnika na nabywcę nigdy nie przeszła, a wszelkie spełnione środki utrzymania dożywotnikowi przez nabywcę podlegają zwróceniu jako nienależne świadczenie. Wyrok stwierdzający nieważność umowy dożywocia stanowi podstawę wpisu poprzedniego właściciela w księdze wieczystej. O przyczynach nieważności umów szczegółowo pisałem we wpisie o unieważnianiu umowy oraz o unieważnieniu aktu notarialnego, do których odsyłam z uwagi na fakt, że pozostają aktualne wobec umowy dożywocia.

Rozwiązanie umowy dożywocia to z kolei taki stan, w którym sąd wydaje wyrok, na mocy którego łącząca dożywotnika z nabywcą umowa przestaje od chwili rozwiązania obowiązywać. Zgodnie z art. 913 § 1 KC „Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień”, a zgodnie z art. 913 § 2 KC „W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

Wyrok sądu powszechnego rozwiązujący umowę dożywocia wygląda następująco:

Aby uzyskać taki wyrok rozwiązujący umowę dożywocia, nabywca nieruchomości z umowy dożywocia albo dożywotnik pozywa drugą stronę umowy dożywocia przed właściwy sąd powszechny, żądając rozwiązania umowy z uwagi na wyjątkowy wypadek uzasadniający jej rozwiązanie, polegający na wytworzeniu się między dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości takich stosunków, że nie jest możliwe aby strony dalej pozostawały ze sobą w bezpośredniej styczności.

Ale czy to wystarczy do odzyskania nieruchomości i wpisania ponownie własności w księgę wieczystą dożywotnika?

Kodeks cywilny tak konstruuje sposób rozwiązania umowy dożywocia, że sam wyrok rozwiązujący umowę dożywocia powoduje powstanie wyłącznie zobowiązania byłego nabywcy do zawarcia umowy zwrotnie przenoszącej własność nieruchomości na dożywotnika. Innymi słowy zachodzi sytuacja taka, jak gdyby dożywotnik i obdarowany byli związani umową zobowiązującą byłego nabywcę nieruchomości do zwrotu, a dożywotnika uprawniającego do domagania się zwrotnego przeniesienia na niego nieruchomości.

Sąd Najwyższy 30 listopada 1994 r., sygn. akt: III CZP 130/94 podjął uchwałę w składzie 7 sędziów, zgodnie z którą wyjaśnił, że „Z omówionych już wyżej względów brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia odmiennego rozwiązania także w sytuacji, gdy dochodzi do rozwiązania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, na podstawie której potem strony zawarły umowę rzeczową w myśl art. 156 k.c. Rozwiązanie umowy sprawia, że ustaje obligacyjna podstawa przeniesienia własności. Powoduje to stan zobowiązujący nabywcę nieruchomości do przeniesienia własności z powrotem na rzecz zbywcy. Nie ma przeszkód, aby rozwiązanie umowy zobowiązującej i umowa przenosząca własność z powrotem na rzecz zbywcy objęte zostały jednym aktem prawnym (por. też uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r. III CZP 60/94)”.

Powyższe oznacza, że koniecznym jest po uzyskaniu wyroku rozwiązującego, zawarcie umowy zwrotnie przenoszącej własność z nabywcy nieruchomości na dożywotnika. Co zrobić gdy nabywca odmówi zawarcia takiej umowy? Należy pozwać go o stwierdzenie przez sąd obowiązku zawarcia takiej umowy. W momencie, w którym sąd wydaje prawomocny wyrok uwzględniający powództwo i stwierdzający obowiązek zawarcia umowy zwrotnego przeniesienia nieruchomości na dożywotnika, własność nieruchomości z powrotem wraca do dożywotnika, a umowa zwrotnego przeniesienia własności dochodzi do skutku, nawet mimo woli nabywcy. Taki wyrok pozwala wpisać własność nieruchomości do księgi wieczystej, a także odzyskać posiadanie nieruchomości.

***

Powyżej opisywana sytuacja jest trudna zarazem życiowo, jak i prawniczo. Umowa dożywocia miała zapewnić stronom spokój i wzajemne korzyści. Tymczasem zaistniała złowroga sytuacja, w której trzeba ją odwoływać i odzyskiwać nieruchomość, co rodzi stres, niepokój, niepewność, poczucie krzywdy i na końcu zawsze wydatki.

Niemniej, ważne jest również, że mimo problemów, zawsze istnieje szansa prawnego działania, a nawet po wymianie ciosów, strony potrafią się dogadać i umownie rozwiązać problem. Gdyby takiej możliwości prawo nie stwarzało, nie byłoby pola do rozmów, a umowy miałyby zawsze charakter definitywny, niezależny od stosunków międzyludzkich.

Jeżeli szukasz pomocy w kwestii unieważnienia albo rozwiązania umowy dożywocia i odzyskania nieruchomości albo obrony przed roszczeniem dożywotnika, zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę.