Prowadząc sprawy dotyczące nieruchomości – stwierdzenia nabycia spadków, podziały majątku małżonków, działy spadku, zniesienia współwłasności, zasiedzenia, uzgodnienia ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym oraz obsługując umowy sprzedaży, najmu, pożyczek lub kredytów wielokrotnie spotykam się z problemem nieuporządkowanego stanu prawnego nieruchomości.

A to właściciele i spadkobiercy nie wiedzieli, że należy składać wnioski o wpis do ksiąg wieczystych. A to się nie chciało. A to powstał konflikt przy podziale majątku, spadku czy wyjściu ze współwłasności tak, że niemożliwym jest zawarcie notarialnej umowy, a do sądu nikt się nie decyduje iść. Powodów są setki, jeżeli nie tysiące, że w księdze wieczystej nieruchomości widnieją nieraz takie artefakty, że już na pierwszy rzut oka widać, że sprawa potrwa 3-4 lata w I instancji.

Nieruchomości najczęściej stanowią bardzo wartościowy składnik majątku, który często jest wykorzystywany jako zabezpieczenie spłaty zobowiązań dłużnego właściciela wobec swojego wierzyciela. Ale nie tylko. Wierzyciele posiadający już prawomocny wyrok albo nakaz, umożliwiający wpisanie hipoteki przymusowej, chętnie to czynią, licząc na zaspokojenie swojej wierzytelności.

Tym sposobem w dziale IV tj. wpisów dotyczących hipotek, nieraz w księgach wieczystych dochodzi do scen dantejskich, gdzie wpisane są jeszcze hipoteki na miliony przed denominacją, a każdy potencjalny nabywca nieruchomości albo wierzyciel mający udzielić pożyczki albo kredytu zabezpieczonego hipoteką na takiej nieruchomości, automatycznie dyskwalifikuje taką nieruchomość, nie chcąc ryzykować niemożliwości zaspokojenia się z nieruchomości.

Dlatego w Twoim interesie jest, abyś zawsze dbał, aby stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej był zawsze aktualny. Jeżeli będziesz chciał obracać swoją nieruchomością, obciążając ją hipotecznie w celu uzyskania finansowania pożyczką albo kredytem, zadbanie o dział IV księgi wieczystej, aby nie widniały tam nieistniejące hipoteki, jest kluczowe do uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej i zawarcia umowy przez wierzyciela.

Co zrobić, aby dział IV księgi wieczystej z hipotekami był zawsze aktualny? Musisz wiedzieć, kiedy hipoteka wygasła oraz jaki wniosek z jakimi załączonymi dokumentami złożyć Sądowi Rejonowemu Wydziałowi Ksiąg Wieczystych, aby hipotekę wykreślił.

Zgodnie z art. 244 § 1 KC hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, zaś zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. 2023, poz. 1984, dalej „uKWH”) hipoteka jest ustanawiana na nieruchomości dłużnika w celu zabezpieczenia zaspokojenia oznaczonej wierzytelności wierzyciela z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Oznacza to, że hipoteka jest prawem do rzeczy akcesoryjnym, dzielącym los wierzytelności, której zaspokojenie zabezpiecza.

Zgodnie z art. 94 uKWH „Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu.[…]”.

Powyższe zatem oznacza, że jeżeli w księdze wieczystej została wpisana hipoteka (albo na podstawie notarialnego oświadczenia właściciela o ustanowieniu hipoteki) albo przymusowa (na podstawie wykonalnego tytułu wykonawczego zasądzającego należność pieniężną) na rzecz określonego uprawnionego wierzyciela, przykładowo banku albo pożyczkodawcy, to w momencie, w którym właściciel w całości spłaca swój dług wierzycielowi, wierzytelność wygasa, a przez to wygasa również hipoteka. Prawnie hipoteka nie istnieje, istnieje tylko na papierze, a bardziej w systemie informatycznym ksiąg wieczystych w dziale IV księgi wieczystej.

Zwracam uwagę, że mimo wygaśnięcia hipoteki w powyższym przypadku, Sąd z urzędu nie wykreśli takiej hipoteki – musisz złożyć do Sądu Rejonowego Wydziału Ksiąg Wieczystych prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości wniosek o wykreślenie hipoteki na formularzu KW-WPIS. Do formularza KW WPIS należy dołączyć:

1) potwierdzenie uiszczenia opłaty 100 zł od wniosku o wykreślenie;

2) dokument zawierający oświadczenie wierzyciela, wykazujący fakt wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, sporządzony w formie bądź pisemnej z notarialnym poświadczeniem podpisu bądź w formie aktu notarialnego (z wyjątkiem oświadczeń banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki wydawanego na mocy art. 95 ust. 1 Prawa bankowego) – wymóg prawny art. 31 ust. 1 uKWH.

Tak skompletowany wniosek składając w Sądzie Rejonowym Wydziale Ksiąg Wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą, spowoduje wykreślenie wygasłej hipoteki a tym samym wyczyszczenie działu IV z wpisu hipoteki.

Jeżeli zgodnie z poprzednimi wskazaniami nie jesteś w stanie uzyskać dokumentu wierzyciela zawierającego zgodę/oświadczenie o uznaniu wygaśnięcia wierzytelności hipotecznej, sporządzony w formie z notarialnym podpisem albo w formie aktu notarialnego, istnieje wyłącznie ostateczna droga wykreślenia tak wpisanej hipoteki z działu IV księgi wieczystej – powództwo o uzgodnienie treści działu IV księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie wykreślenia wygasłej hipoteki.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 uKWH „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności”.

Sąd Rejonowy miejscowo właściwy według położenia nieruchomości, rozpoznając sprawę, wyda wyrok, w którym uzgodni treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nakazując wykreślenie hipotek z działu IV księgi wieczystej. Poniżej zamieszczam przykładowy wyrok:

Po uprawomocnieniu, taki wyrok stanowi załącznik do formularza wniosku KW-WPIS wraz z opłatą 100 zł. Po jego rozpoznaniu, Sąd wykreśli hipotekę, czyszcząc tym samym księgę wieczystą Twojej nieruchomości.

***

Nigdy nie wiesz, kiedy będziesz potrzebował pożyczki, kredytu czy zwykłego zbycia nieruchomości. Jeżeli nie zadbasz o aktualność wpisów w księdze wieczystej, szczególnie działu IV księgi wieczystej zawierającego wpisy hipotek, będziesz miał problem z wykorzystaniem w celach finansowych takiej nieruchomości.

Jeżeli szukasz pomocy w kwestii regulacji stanu prawnego nieruchomości, w tym wykreślenia hipotek wpisanych w księdze wieczystej nieruchomości, zapraszam do kontaktu i skorzystania z PORADY PRAWNEJ, a przedstawię Ci możliwości działania oraz poprowadzę Twoją sprawę cywilną wieczystoksięgową lub uzgodnienia stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym.